Affitti brevi, nuove regole: una struttura su 5 non è a norma

Più avanti nelle registrazioni le regioni a forte vocazione turistica, come Lombardia e Lazio. Le nuove norme per gli affitti brevi

All’inizio del 2025 sono state introdotte nuove normative per regolare il mercato degli affitti brevi e contrastare l’iperturismo che svuota le città italiane, rendendole sempre più invivibili per residenti, studenti e lavoratori in trasferta, a causa dell’aumento dei costi delle abitazioni e dei servizi. Per limitare questa dinamica che non genera occupazione reale, ma ha effetti sul tessuto urbano, dal 2 gennaio è diventato obbligatorio per tutte le strutture ricettive, incluse quelle affittate per brevi periodi, avere un Codice Identificativo Nazionale (CIN) da esporre nello stabile.

Affitti brevi: l’obbligo del CIN

Il CIN è un sistema di tracciamento che obbliga tutti i proprietari di immobili destinati a locazioni brevi a registrarsi sul portale telematico del Ministero del Turismo. Questo codice sarà unico per ogni immobile e dovrà essere presente in tutti gli annunci, sia online che offline.

Secondo i dati ufficiali del Ministero del Turismo, al 6 gennaio il 21% delle strutture ricettive in Italia non possiede ancora il codice identificativo nazionale. La normativa prevede una sanzione che va da 800 a 8.000 euro per le strutture prive di CIN e da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione del CIN all’esterno dello stabile. La stessa sanzione si applica anche per la mancata indicazione del CIN in ogni annuncio pubblicato. Tuttavia, il governo sembra voler procedere con cautela nell’applicazione della normativa: la ministra del Turismo, Daniela Santanchè, ha invitato a «evitare di creare agitazione. Nei primi mesi procederemo insieme alle Regioni per effettuare verifiche e correzioni. Siamo determinati, ma consapevoli della necessità di dialogare con tutti. Non intendiamo fare terrorismo. Agiremo con fermezza, nel rispetto di tutti, ma non vogliamo punire nessuno. Inoltre, chi si comporta in modo sconsiderato dovrebbe riflettere su quanto accaduto a New York o a Barcellona; non mi sembra che regole così restrittive abbiano funzionato».

affitti brevi, le difficoltà secondo Federalberghi

Secondo Federalberghi, l’associazione di categoria degli albergatori, le difficoltà principali sono attribuite alle imprecisioni nei database che alimentano la banca dati nazionale. Ad esempio, se i dati della struttura o del titolare sono errati o non aggiornati, il sistema non consente l’abbinamento automatico delle richieste. Tra le strutture non registrate, si riscontrano anche casi di “falsi negativi” causati dalla presenza di record duplicati nel database, dove la prima registrazione possiede già il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e il duplicato sembra esserne privo.

i dati delle strutture ricettive

Secondo le informazioni provenienti dalle strutture ricettive, al 6 gennaio le regioni con il maggior numero di CIN emessi sono la Toscana (54.148), il Veneto (49.329), la Lombardia (48.775), il Lazio (40.665), la Puglia (37.194) e la Sicilia (35.854). Queste regioni mostrano una spiccata vocazione turistica, come confermato dai dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI).

Nel 2023, a Venezia, i proprietari che hanno optato per l’affitto breve hanno guadagnato in media 26.250 euro all’anno; a Firenze, il guadagno medio è stato di 23.067 euro, mentre a Roma ha raggiunto i 19.530 euro. L’offerta di immobili è fondamentale per determinare le entrate pro capite: a Roma e Milano, gli alloggi disponibili sono rispettivamente 24.774 e 23.696, mentre a Venezia sono 6.880. Anche il numero medio di notti varia: Venezia registra fino a 105 notti, mentre Milano ne conta un minimo di 64. Analizzando i ricavi pro capite, Venezia (26.250 euro), Firenze (23.067 euro) e Roma (19.530 euro) sono seguite da Bologna (12.069 euro), Milano (11.584 euro), Palermo (8.960 euro), Napoli (8.211 euro) e Bari (6.448 euro). In termini assoluti, Roma genera il ricavo annuo più elevato con 483,8 milioni di euro, seguita da Milano (274,5 milioni), Firenze (261,1 milioni) e Venezia (180,6 milioni). Napoli registra entrate complessive di 66,2 milioni, Palermo 50,8 milioni, Bologna 48,2 milioni e Bari 14,2 milioni.

Le eccellenti performance dell’anno passato sono principalmente attribuite al turismo internazionale: secondo le stime del Centro Studi Turistici di Firenze per Assoturismo Confesercenti, il 2024 dovrebbe registrare oltre 458,5 milioni di presenze, segnando un aumento del 2,5% rispetto al 2023. Al contrario, il turismo interno, che ha attraversato una fase prolungata di rallentamento probabilmente legata alla diminuzione del potere d’acquisto, potrebbe registrare un calo stimato del 2,8% in presenze e del 2,9% in arrivi, portando i totali rispettivamente a 207 milioni e 63,8 milioni. In marcato contrasto, i visitatori stranieri dovrebbero concludere l’anno con circa 251,5 milioni di presenze (+7,4%) e 72,1 milioni di arrivi (+6,3%).