Alimenta il dibattito politico delle ultime settimane la riforma del catasto, contenuta nel disegno di legge delega per la riforma del sistema fiscale approvato dal Consiglio dei Ministri il 5 ottobre. La revisione del sistema catastale, di cui nel nostro paese si parla dagli anni ’90, mirerebbe a definire il valore del patrimonio immobiliare ai fini fiscali più aderente alla realtà di mercato.
Semplificazione, equità, lotta ad abusivismo ed evasione fiscale tra i motivi alla base della riforma. L’aumento vertiginoso delle imposte il rischio maggiore secondo chi vi si oppone. Vediamo come stanno le cose.
perché la riforma del catasto interessa ciascuno di noi
Nel nostro paese sono due le principali funzioni del catasto. Quella civile serve ad individuare i confini delle varie proprietà sul territorio. La seconda funzione è fiscale: alcune tasse, come l’Imu – imposta municipale unica – si calcolano a partire dal valore dell’immobile.
Gli immobili iscritti al catasto sono classificati in categorie diverse sulla base delle caratteristiche del bene, come la produttività o l’utilizzo. A ciascuna categoria corrispondono differenti tariffe d’estimo, cioè coefficienti espressi in denaro. Moltiplicando le tariffe per la consistenza del bene – che comprende i vani catastali, la superficie e la volumetria – otteniamo la rendita catastale, cioè il reddito prodotto dal bene. La rendita catastale è la base su cui determinare l’importo effettivo di alcune tasse. Oltre all’Imu anche l’Isee, nonché tasse di eredità o donazione, imposte di registro, e in alcuni casi anche l’Irpef.
il sistema oggi: estimi obsoleti e vani catastali
È da anni che nel nostro paese si parla di riformare il sistema catastale, con i tentativi di riforma nel 1993, 1995, 1996 e 1998, tutti andati a vuoto. Solo in alcune città italiane, nel 2013, sono cambiate le rendite di alcuni immobili. Nella Capitale sono stati rivisti i valori catastali di 175 mila case, operazione che ha portato ad un incremento delle rendite di 123 milioni di euro. L’ultimo tentativo di revisione nazionale del sistema c’è stato nel 2014, ma la legge delega è scaduta prima dell’approvazione dei decreti attuativi.
I vari tentativi di riforma hanno riguardato il passaggio dai vani catastali ai metri quadri, il riequilibrio degli estimi tra centro e periferia, la semplificazione delle categorie catastali e la nuova suddivisione in aree dei comuni.
Da dove deriva la necessità di revisione del catasto?
L’attuale sistema catastale si fonda su estimi formulati per lo più alla fine degli anni ’80. Gli estimi non rispecchiano il valore reale di mercato, perché obsoleti e basati su una divisione del territorio non adeguata, specialmente nelle grandi città. La superficie degli immobili residenziali, allo stato attuale, non si calcola in metri quadri, ma in vani catastali, ossia nei locali di cui si compone l’immobile. I vani principali sono camere, cucina e saloni; il bagno vale 1/3 di vano, cantine e soffitte ¼. Questo sistema genera non poche disparità, anche tra diversi quartieri nello stesso comune. Considerare un vano un locale di 10 o 12 metri quadri non è equo, considerando che quello di 12 varrebbe il 20% in più. Nell’attuale calcolo dell’Imu, in alcuni casi chi possiede una casa in periferia si trova talvolta a dover pagare di più di chi la possiede al centro della stessa città.
abusivismo e categorie fittizie
Tra i motivi alla base della riforma, l’esigenza di individuare gli immobili sconosciuti al Catasto e al Fisco, che, secondo le ultime stime, sono circa 1,2 milioni.
Altro dato allarmante è il tasso di abusivismo: nel 2020, la media nazionale di nuove case abusive era del 17,7%, con picchi nelle regioni meridionali, dove è abusiva quasi una casa nuova su due (45,6%). Al Nord la percentuale scende al 6,1%, al Centro rispecchia la media nazionale. Secondo un rapporto del Csel, – il Centro studi Enti locali – sono 3,5 milioni gli immobili iscritti nelle categorie fittizie, spesso per evadere il fisco. Le categorie fittizie sono quelle voci in cui vengono iscritti immobili che non producono reddito, privi quindi della rendita ai fini della tassazione. Con la riforma, inoltre, cambierà la suddivisione in aree dei comuni: per esempio, a Roma si passerebbe da 7 zone censuarie a 233, Milano da 3 a 41.
la legge delega: fotografia del patrimonio immobiliare e il doppio valore delle case
Trasparenza e modernizzazione sono i criteri che il Governo dovrà seguire per adottare i decreti legislativi in base alla legge delega, una legge “scatola”, come l’ha definita il Presidente del Consiglio Mario Draghi, che detta dei principi di massima. In base all’art. 7 “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati” saranno due gli step da seguire: un’operazione di trasparenza, prima, e il riequilibrio del carico fiscale, poi, come specificato dal Premier. Vediamo nel dettaglio.
In una prima fase – la cosiddetta operazione trasparenza – si procederà alla mappatura del patrimonio immobiliare esistente, con strumenti di controllo per: individuare gli immobili fantasma ed eventualmente correggere il classamento di immobili non censiti, compresi in categorie catastali errate che non rispettano la destinazione d’uso; identificare i terreni accatastati come agricoli ma divenuti edificabili; individuare gli immobili abusivi. In questa fase, il governo dovrà anche facilitare il raccordo tra uffici comunali e l’Agenzia delle entrate.
A questo punto, terminata la ricognizione del patrimonio immobiliare, si procederà al secondo step, attuabile in cinque anni e disponibile dal 1° gennaio 2026, che presupporrà una revisione del catasto fabbricati. Ad ogni unità immobiliare verrà attribuito un doppio valore: oltre alla rendita catastale, sarà individuato il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base al valore di mercato. Cosa significa? Che la casa avrà un doppio valore: uno ai fini tributari, per calcolare le tasse, l’altro patrimoniale, che non inciderà sui tributi. Sarà inoltre previsto un adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in base alle condizioni di mercato di riferimento.
ma le tasse aumentano?
Sia Draghi sia il Ministro dell’economia Daniele Franco hanno assicurato che l’attuale sistema di tassazione non subirà modifiche nel breve periodo e che la revisione del sistema catastale, per il momento, serve a fotografare lo stato del patrimonio immobiliare. Quando sarà disponibile, non prima del 2026, spetterà poi al governo di quell’anno decidere che fare dei dati raccolti. In effetti, nella legge delega si afferma che le informazioni rilevate non saranno utilizzate “per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali”.
#LaCasaNonSiTocca
Non sono poche le critiche mosse al disegno di legge delega nella parte relativa al sistema catastale. Molti politici hanno alzato la voce per difendere il mattone, l’investimento storicamente preferito tra gli italiani.
Primo tra tutti Matteo Salvini, che con altri esponenti della Lega ha abbandonato la cabina di regia e non si è presentato al Consiglio dei Ministri per discutere sul disegno di legge.
L’hashtag #LaCasaNonSiTocca è stato utilizzato anche dalla leader di Fratelli D’Italia Giorgia Meloni, che in un video condiviso sui social ha criticato la riforma: “Non si può mentire: la revisione delle stime catastali comporta in automatico l’aumento dell’Imu sulla seconda casa, della tassa di registro, della tassa di successione, oltre che l’aumento dei parametri Isee”.
Tralasciando il fatto che nessuno ha mai parlato di un aumento automatico delle tasse, escluso dal ddl,
ciò che sorprende è che sotto il Governo Renzi del 2014, sia Lega sia Fratelli d’Italia votarono a favore di un disegno di legge delega di riforma del fisco, contente una revisione del catasto praticamente identica a quella approvata il 5 ottobre. Aldilà della politica e delle polemiche dettate probabilmente da motivi di propaganda in vista degli imminenti ballottaggi in alcuni Comuni, hanno paventato il rischio di un aumento esorbitante delle tasse esponenti di associazioni di categoria.
Forti le parole del Presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa.
In merito all’affermazione di Draghi durante una conferenza stampa “nessuno pagherà di più, nessuno di meno“, Spaziani Testa ha fatto notare che “rivedere gli estimi catastali e ottenere questo risultato è evidentemente impossibile, anche considerati i diversi tributi interessati (Imu, Irpef, Imposta di registro, imposta di successione), oltre ai parametri Isee per le prestazioni sociali”.
Nel momento in cui, tra cinque anni, sarà adottata la riforma, sarà necessario ricalcolare al ribasso le aliquote delle tasse computate sulla base della rendita catastale, prima tra tutte l’Imu. Se ci sarà un aumento di gettito, questo deriverà dall’individuazione degli immobili sconosciuti al Fisco e recuperando evasione su Imu e imposte sulle locazioni. In una conferenza stampa il Premier Draghi ha affermato che il primo step – la cosiddetta operazione trasparenza – è volto a “costruire una base di informazioni adeguata”. Ancora è presto per decidere se cambiare le tasse: “questa decisione oggi non la abbiamo fatta. Ci vorranno 5 anni. Ci sono accertamenti in questo periodo e solo nel 2026 se ne riparlerà”.
favorevoli alla riforma i proprietari delle case
Da un’indagine di mUp Research e Norstat, più di un proprietario di un immobile su due sarebbe favorevole alla revisione del sistema, con un picco del 63,1% tra i residenti del Nord Ovest. Il 58,7% pensa che la riforma possa far emergere gli immobili fantasma, ancora sconosciuti al catasto e al fisco. Il 56,9% dei proprietari è favorevole per motivi di equità e trasparenza sul prelievo sugli immobili.
la revisione del sistema: pnrr e perequazione fiscale
La riforma sul fisco era particolarmente attesa perché fa parte delle riforme strutturali necessarie per ottenere i finanziamenti del Pnrr. Il disegno di legge sulla riforma fiscale, che comprende anche la riforma del catasto, è tra le azioni chiave individuate dal Pnrr per dar risposta alle debolezze del paese. I vari tentativi di riforma non sono stati realizzati per eliminare il problema dell’inasprimento delle tasse. Certo è che se gli estimi sono obsoleti e il sistema non è aggiornato alle odierne condizioni di mercato, sembra quanto mai necessaria una modernizzazione del sistema catastale, se non altro per motivi di perequazione e giustizia distributiva. In un tweet, l’ex direttore del Fondo Monetario Internazionale Carlo Cottarelli ha evidenziato che “è ingiusto che le tasse sulla casa non siano allineate al valore effettivo degli immobili”. Perché allora dovrebbe continuare a non pagare chi sfugge ai controlli? E perché chi paga più del dovuto non dovrebbe smettere di farlo?
